Практические советы при переводе жилых помещений в нежилые

Не каждая организация может позволить себе арендовать офисы в бизнес-центрах, поэтому многие просто приобретают квартиру на первом этаже многоквартирного жилого дома и пользуются ею по своему усмотрению.

Прежде, чем открыть офис в одной из квартир, необходимо перевести ее из жилого фонда в нежилой. Подробная процедура и условия перевода описаны в Жилищном кодексе РФ (глава 3). Однако законы не могут предусмотреть всего, и организации, чтобы избежать проблем при пользовании квартирой, необходимо учесть ряд практических моментов.

Во-первых, почему выгодно именно выкупить квартиру (приобрести в собственность) и перевести ее в нежилой фонд, а не арендовать. Ведь, вроде бы, даже с точки зрения налогообложения выгоднее арендовать, поскольку арендные платежи учитываются в составе затрат организации (подп.4 п.1 ст.346.16 НК РФ).

Однако еще в 1996 году Верховный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ в своем совместном постановлении отметили, что сделки, связанные с арендой, безвозмездным использованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые, являются ничтожными. То есть, подобные затраты налоговыми органами признаются экономически необоснованными, и такие арендные платежи налог не уменьшают (Письмо Министерства финансов РФ от 28 октября 2005 г. № 03-03-04/4/71).

Во-вторых, важно помнить, что, при переводе жилого помещения в нежилое, согласия жильцов, нанимателей или собственников квартир, примыкающих к переводимому помещению, не требуется. Законодательство требует лишь предоставления определенных документов в орган местного самоуправления по месту нахождения переводимого помещения (мэрию, исполком и т.п.).

К числу таких документов входят: заявление о переводе помещения, подлинник или нотариально заверенная копия правоустанавливающих документов (договор купли-продажи, свидетельство о госрегистрации), план переводимого помещения или техпаспорт, поэтажный план всего дома, а также проект переустройства или перепланировки, если переустройство или перепланировка требуются для обеспечения нормального использования переводимого помещения. Требовать иные документы, в том числе документы о согласии на осуществление такого перевода жильцов, нанимателей или собственников квартир, примыкающих к переводимому помещению, запрещено Жилищным кодексом РФ.

В-третьих, переустройство или перепланировку жилого помещения необходимо начинать уже после получения разрешения на перевод помещения, поскольку, в противном случае, такое переустройство или перепланировка будут самовольными и незаконными. Если же всё-таки переустройство или перепланировка начаты до получения разрешения, то из-за законодательного пробела реально организацию привлечь к ответственности невозможно. Ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях предусматривает ответственность за самовольную перепланировку жилых помещений только для граждан, но не для юридических лиц.

В заключение можно добавить, что, несмотря на признание жилого помещения нежилым, на него будут распространяться все ограничения, установленные для использования жилых помещений. Например, нельзя проводить работы, сопряженные с шумом, в ночное время суток.